ادامه صفحه قبل

که به صورت زمانبندی مشخص دریافت می‌کند مبلغی را در ابتدا دریافت کند، که این مبلغ هم اصولا جزء اجاره محسوب می‌شود.

۲-دریافت وجهی در قبال موقعیت خوب ملک استیجاری
با توجه به اینکه هر ملکی دارای شرایطی است و از جهت کیفیت برای تجارت همه مشابه هم نیستند لذا مالک وقتی ملک خود را جهت تجارت اجاره می­دهد به جهت موقعیت خوبی که ملکش دارد مبلغی نیز از مستاجر دریافت می­کند و هر مکانی که شرایط بهتر داشته باشد پس مبلغ سرقفلی بیشتری هم خواهد داشت.

 

۳- دریافت سرقفلی در قبال دادن امتیاز به مستأجر
هنگامی‌که مالک ملک خود را با دریافت سرقفلی اجاره می‌دهد در این جا علاوه بر اینکه حق انتفاع از ملک را به مستاجر می‌دهد این امتیاز را هم به وی می‌دهد که در پایان مدت اجاره بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجاره بهای متعارف اجاره ادامه داشته باشد‌؛ یا اینکه حق تخلیه ملک / محل را از خود سلب کند.
این تعریف از سرقفلی یا موارد دیگر دارای یک تفاوت است که در اینجا حق مخصوصی برای مستاجر ایجاد می‌شود که دارای ارزش مالی است؛ یعنی به مستاجر این امکان را می‌دهد که به اجاره ملک / محل ادامه دهد یا آن را تخلیه کند و به مالک (موجر) تحویل دهد و در قبال گذشتن از حق خود از مالک مبلغی دریافت می‌کند و یا اینکه چنانچه در قرارداد اجاره ملک، حق انتقال به غیر ازمستاجر سلب نشده باشد او می‌تواند ملک را به مستاجر دیگری اجاره دهد و مبلغی در مقابل این حق از مستاجر جدید بگیرد.

= مبلغ سرقفلی ملک، مورد اجاره
دریافت مبلغ سرقفلی بر اساس توافق میان موجر و مستاجر است برخلاف حق کسب و پیشه یا تجارت ، که همیشه از طرف دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین میشود. در واقع صاحب ملک، سرقفلی را تعیین می­کند و مستاجر یا باید این مبلغ را بپذیرد یا از معامله انصراف دهد.
سوالی که مطرح میشود این است که آیا سرقفلی و حق کسب و پیشه اماکن تجاری (ملک با سند تجاری) از نظر مالی و قیمت با یکدیگر تفاوتی دارند؟
اصولا سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد زیرا سرقفلی مبلغی است که بین موجر و مستاجر توافق و پرداخت گردیده و حق کسب و پیشه موکول به حکم قطعی دادگاه براساس نظر کارشناس است.
سوال دیگر این است که مالیات محل کسب و پیشه و تجارت به عهده چه کسی است‌؟ مالیات بر درآمد بر عهده مستاجر است و مالیات بر اجاره بر عهده موجر است مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف نموده باشند .در قانون سال ۱۳۷۶ که به تصریح ذکر شده هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می‌تواند مبلغی را از مستاجر دریافت نماید ظاهر این است که سرقفلی قابل دریافت و پرداخت نیست مگر در ملکی که قانوناً تجاری محسوب شود و ملاک تجاری بودن ملک هم مندرجات پروانه ساختمانی است که نوع استفاده از ساختمان در آن تصریح شده است.
حال اگر کسی ملک غیر تجاری خود را اجاره دهد و سرقفلی بگیرد تکلیف چیست ؟
اگر در اجاره نامه تصریح شده باشد که محل غیر تجاری، برای کسب و تجارت اجاره داده می­شود و آنچه از مستاجر دریافت شده سرقفلی است، این اجاره باطل است و وجه پرداختی قابل استرداد است چرا که طبق ماده ۱۰قانون مدنی «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.»
اگر طرفین در اجاره تصریح کنند که محل تجاری نیست و برای کار اجاره داده شده است و وجهی به عنوان اجاره در نظر گرفته شده و وصف سرقفلی رانداشته باشد ، ظاهراً مشکلی ندارد و اصل استرداد محل هم پایان مدت قرارداد خواهد بود واگر برای مستاجر اول هم حق انتقال به غیر را هم قایل شده باشند باز هم وی نمی‌تواند از مستاجر دوم چیزی بابت واگذاری حق خود از او بگیرد و اگر وجهی هم گرفت قابل استرداد است.پس به حکم قانون «سرقفلی » فقط مختص ملک تجاری تلقی شده است .

= انتقال منافع مورد اجاره
مستاجر هنگامی‌‌می‌تواند منافع مورداجاره را به دیگری منتقل کند که در اجاره نامه این اختیار به او داده شده باشد و در این حالت مالک می‌تواند در صورت پایان مدت اجاره یا فسخ آن با مستاجر جدید اجاره نامه تنظیم کند و نیز مستأجر جدید دارای چنین حقی است.
سوالی که در اینجا مطرح میشود این است که:
در صورتی که مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد آیا برای انتقال مال مورد اجاره اختیار کامل دارد؟
در صورتی که مستاجر محل کسب به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا شغل مشابه منافع مورد اجاره را با سند رسمی‌به دیگری انتقال دهد.
اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و مستاجر آن را به دیگری انتقال دهد چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟
برای پاسخ به این سؤال باید حالت‌های مختلفی را در نظرگرفت :
۱- اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه مستأجر را بپردازد و اگر مالک نه حاضر به اجازه انتقال مورد اجاره به غیرباشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه باشد مستأجر حق دارد به دادگاه مراجعه کندو در این حالت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه صادر می‌کند. (اگر سند اجاره قبلی رسمی‌باشد در همان دفترخانه ای که سند تنظیم شده و چنانچه سند اجاره عادی باشد یا اجاره نامه ای در بین نباشد، دفترخانه ای که ملک مورد نظر در نزدیکی اش واقع شده) در این حالت مستاجر جدید از هرحیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود. در هر صورت این حکم دادگاه از زمان قطعیت، جهت انتقال به غیر ۶ ماه اعتبار دارد و هرگاه ظرف ۶ ماه ازتاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی‌‌به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور بی اثر خواهد شد.
۲ـ اگر مستاجری که حق انتقال عین مستاجره را به غیر ندارد بدون رعایت موارد گفته شده در بند یک (بدون مراجعه به دادگاه و رعایت سایر تشریفات) مورد اجاره را به دیگری واگذار کند موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد و در این حالت مستاجر یا متصرف استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت را دارد. برای مثال اگر علی مالک مغازه شیشه فروشی آن را به حسن اجاره داده باشد و در اجاره نامه قید شود که مستأجر حق انتقال به غیر ندارد ولی حسن آن را به حسین منتقل کند مالک یعنی علی می‌تواند با پرداختن نصف سرقفلی مغازه به حسن محل مزبور را تخلیه کند. از این رو هنگام اجاره یک مکان تجاری باید توجه داشت که آیا مستاجر حق انتقال به غیر داشته یا خیر؟
اگرمستاجر بخواهد مورد اجاره را به غیر منتقل کند و از طرفی حق انتقال به غیر نیز ازاو در اجاره نامه سلب شده باشد چه راه حلی دارد؟
۱ـ از دادگاه درخواست صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر کند.
۲ـ درخواست خود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومی‌حقوقی تقدیم کند.
۳ـ دعوی را به طرفیت مالک اقامه کند.
۴ـ اگر ملک مشاع است، مالکین متعدد دعوی باید به طرفیت همه آنان طرح شود.
اگر مغازه ای بین چند مالک مشاع باشد و در مقابل دعوی تجویز به انتقال منافع از سوی مستاجر فقط عده ای از مالکین مشاع حاضر به پرداخت حق کسب ه مستاجر باشند می‌توان ملک را به آنان تحویل داد؟
در این حالت که تعدادی از مالکین مشاع حاضر به پرداخت حق کسب و تحویل ملک هستند دادگاه می­تواند باارجاع امر به کارشناس و تعیین حق کسب و پیشه مستاجر حکم به تخلیه مورد اجاره بدهد وملک تحویل مالکین مشاعی شود.
اگر مالکی بخواهد دعوی تخلیه علیه مستاجر که مغازه را بدون حق انتقال به غیر به شخص ثالثی داده اقامه کند چه نکاتی را باید درنظر گیرد؟
۱ـ دادخواست تخلیه به دادگاه تقدیم کند و علت آن را انتقال به غیرذکر کند.
۲ـ دادخواست به طرفیت مستاجر و کسی که ملک تجاری به وی منتقل شده تقدیم شود.
دادگاه صادر کننده حکم نیز باید توجه داشته باشد که حق کسب و پیشه هنگامی‌به مستاجر پرداخت می‌شود که مستاجر، حق کسب و پیشه مورد اجاره از منتقل الیه دریافت نکرده باشد زیرا اگر مستاجر حق کسب و پیشه را به منتقل‌الیه واگذار کرده باشد در این صورت این حق به نفر دوم می­رسد و او پس از دریافت نصف حق سرقفلی، ملک را تخلیه خواهد کرد. بنابراین اگر مستاجر محل کسب که حق انتقال به غیر نداشته هنگام انتقال منافع مورد اجاره به دیگری وجهی به عنوان کسب و پیشه از مستاجر دوم یا متصرف دوم اخذ نموده باشد نصف حق کسب و پیشه که دادگاه به آن
حکم می‌دهد به متصرف مورداجاره پرداخت می‌­شود.
آیا اصولاً حق کسب و پیشه منوط به پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر است؟
خیر؛ این حق به واسطه اشتغال مستاجر در محل کسب / ملک به وجود می­آید، چه مستاجر به مالک یا مستاجر قبلی وجهی پرداخته باشد یا نپرداخته باشد.
در حق کسب و پیشه اماکن تجاری، زمانی که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد و توسط دادگاه اجازه انتقال داده می­شود آیا مالک می­تواند دعای حقی نسبت به وجهی که مستاجر اول دریافت می­دارد داشته باشد؟
حق کسب و پیشه به مستاجر اختصاص دارد هرگاه مستاجر با داشتن حق انتقال به غیر یا با اذن دادگاه مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد می‌تواند از مستاجر جدید حق کسب و پیشه خود را دریافت کند و مستاجر جدید از هر حیث قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.
در پایان، مهمترین مساله ای که در روابط موجر و مستاجر باید به آن توجه کرد این است که باید بدانیم روابط آنها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم می‌شود اگر طرفین قرارداد بخواهند روابط استیجاری خود را تحت قانون مصوب سال ۱۳۷۶ درآورند باید نکاتی در اجاره نامه را رعایت کنند برای مثال اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا کنند و..

مطالعه بیشتر بستن